V září roku 2020 schválila Poslanecká sněmovna a prezident podepsal zrušení daně z nabytí nemovitosti. Dobrá zpráva, kupující už nemusí platit 4 %, když si koupí nemovitost.

Má to dvě drobné ale. Dochází k prodloužení časového testu a snížení maximální částky pro odpočet úroků z hypotéky.

Realitní zprostředkovatel byl dlouhou dobu prakticky kdokoliv, kdo se tak nazval. Zákon nevyžadoval žádné povinnosti, tedy kromě živnostenského oprávnění. Až do roku 2020 vám stačila volná živnost. Ovšem od zmíněného roku je realitní makléř, respektive zprostředkovatel, živnost vázaná, a to sebou nese již nějaké ty povinnosti a náležitosti.

Získání vázané živnosti

Aby makléř mohl legálně svou živnost provozovat, musí získat oprávnění. To je založené na třech podmínkách:

Doložení vysokoškolského magisterského vzdělání v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání, vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona č․ 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu, vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání (odborná certifikace či zkouška) Chce-li někdo vykonávat činnost realitního zprostředkovatele, musí při žádosti o vázanou živnost doložit některý z těchto čtyř bodů.

Uzavření profesního pojištění

I mistr tesař se někdy utne. To platí všude, tedy i v realitách (v našem oboru to dříve platilo až moc často). Nicméně realitní zákon definoval, že mít pojistku, je prostě povinnost. A na co se může třeba vztahovat? Představte si, že prodáváte dům. Makléři svěříte klíče, aby mohl efektivně nemovitost prezentovat. A při jedné z prohlídek se stane, že zapomene zavřít střešní okno. Přijde bouřka s přívalovým deštěm a dům vytopí. Než se na to přijde, uběhne několik dnů. Zničená podlaha, výmalba. Ale co třeba také zkrat na elektroinstalaci a možný požár či poškození ve větším rozsahu? Dříve by to bylo jen na postoji daného zprostředkovatele nebo vaší aktivitě, abyste náhradu získali. Dnes už víte, že pokud chce někdo vykonávat práci makléře, musí být pojištěn! Pojistka a doklad o zaplacení se musí dokládat na ministerstvo pro místní rozvoj a tak by dnes již nikdo (snad) neměl pracovat bez platné pojistky. Důležitá je samozřejmě i částka na pokrytí škod. Od ní se pak odráží platba pro pojištěnce. Možná tak narazíte na makléře, který má základní limity. Ovšem i ty jsou již poměrně dostatečné na běžný provoz. Co kdyby se ale stala opravdu velká škoda? Bude to stačit? Nyní je nastaven min. limit na 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost. A to už je slušná částka. Nebojte si říci o certifikát, kterým zprostředkovatel prokáže uzavřené profesní pojištění.

Úschova kupní cena

Jeden z největších nešvarů, a troufám si říci, že dokonce hazardů, byl fakt, že mnoho realitních kanceláří, a to i těch největších, zajišťovalo úschovu finančních prostředků po dobu převodu nemovitosti, např. na katastru nemovitostí, na vlastních účtech. Tyto účty často fungovali i jako provozní. Co si pod tím představit? No, tak třeba. Prodávali jste prostřednictvím kanceláře rodinný dům za 5 milionů korun. Našel se kupec. A než-li se nemovitost, po podpisu kupní smlouvy, převede na nového vlastníka, prostředky od kupujícího musí být složené. A bylo celkem běžné, že částku např. těch 5 milionů korun měla po celou dobu převodu na katastru (cca 25 dní) na účtě realitní kancelář. Realitní kancelář je často jen běžná právnická osoba typu s.r.o., kde se peníze mohou jednoduše ztratit. Stejně tak, jako samostatného makléře fungujícího na principu OSVČ. Prostě to je špatně. Prostředky musí být vždy na jistotním účtě. Tím je např. účet advokátní úschovy, notářské úschovy nebo vázaného účtu v bankovním institutu. Tyto účty jsou vždy tvořeny jen na jednu transakci (nehromadí se tedy na nich prostředky z několika případů), jsou imunní vůči exekučním příkazům a jsou jasně definované podmínky, jak se s prostředky bude nakládat. Z hlediska zákona o realitním zprostředkování vám ani zprostředkovatel není oprávněn nabídnout jinou formu úschovy, než poslední tři zmiňované. A pakli-že nabídne úschovu na vlastním účtě, rezolutně odmítněte. Jde o vaše peníze a vaše bezpečí. A to zprostředkovatel není schopen garantovat a navíc – porušuje tím zákon!

Povinnost mít písemnou formu zprostředkovatelské smlouvy

Ústní dohoda je také dohoda. Nicméně z hlediska zákona o realitním zprostředkování to neplatí. Dle zákona č. 39/2020 Sb., §9 odst. 2 je vyžadována písemná forma smlouvy o realitním zprostředkování. Často se klienti bojí cokoliv podepisovat. Proč by se tady bát neměli? Protože tento dokument slouží nejen pro ochranu makléře/kanceláře, ale hlavně pro ochranu klienta! Dokument musí jasně obsahovat co prodáváte, za kolik a kolik je provize. Nemůže se vám stát, že na konci obchodu zjistíte, že si realitka vzala více, než byla původní domluva. Navíc – vždy by vás měl zastupovat jen jeden makléř/jedna kancelář! Jen tak máte jistotu, že pro vás bude zprostředkovatel skutečně pracovat. Ostatně všude je dnes dáváno vše na papír. Odběr elektřiny také neřešíte na dobré slovo, stejně tak koupi dovolené u cestovní kanceláře. Také chcete mít jasno a jistotu, na čem jste se dohodli.

Tolik asi k těm, z mého pohledu, nejzásadnějším bodům, které by vás, jako klienta, měli zajímat a měli by být pro vás podstatné. Máte nějaký námět? Poznámku? Setkali jste se s něčím netradičním? Podělte se se mnou o to!

Rada č. 1 – pozdravím a představím se Z jedné strany: “Dobrý den, David Král – reality”…Z druhé: ”Je volnej ten byt?”. Klasická ukázka toho, kdy už od začátku začnete úplně špatně. V každém kultivovaném rozhovoru se účastníci pozdraví a je-li to vhodné, tak i představí. Ten poslední hřebíček do pomyslné rakve tomu dáte, když v pozadí bude řev a hluk dalších účastníků, kamarádů či budete volat přímo vedle brzdícího vlaku na nádraží. Ne, takhle ne. První dojem uděláte jen JEDNOU. Po druhé už prostě ne. Zavolejte makléři nebo majiteli v klidu a slušně. Nic nepřekoná tyhle základní tři věci, které dají najevo hned ze začátku, že jste možná ten správný nájemce.

Rada č. 2 – večer a v neděli v poledne se prohlídky vážně nedělají Poslední dobou se jakoby stává trendem telefonování v pozdních večerních hodinách (rozuměj od 20h dále) a či v sobotu v 7:15 ráno nebo v neděli v poledne, kdy je to opravdu neslušné. Věřte, že makléř je také jen člověk a i on má svůj osobní život. Já se držím zásady, že telefonuji v pracovní dny mezi 8:30 až 18:30 s přestávkou na oběd 11:45 – 13:00. Mimo tyto časy a o víkendu klientům napíšu e-mail nebo smsku. A pokud to opravdu “hoří”, jako že takové situace být mohou, tak prostě začnu hovor omluvou a dotazem, zda má na mě dotyčný chvíli čas a je to vhodné. Ale to přece telefon s dotazem, zda je nabídka bytu aktuální, prostě není. Jako makléř vždy přemýšlím, jestli mám na zmeškaný hovor z času 22:07 či sobotních 7:06 vůbec reagovat zpět nebo ne, protože prostě tohle je za hranou slušnosti. Myslete na to, až budete volat na inzerát.

Rada č. 3 – čím víckrát za sebou zavoláte, tím více snižujete svou šanci Před pár dny mi klient volal 6x za sebou po 2 minutách v neděli odpoledne. Protože jsem měl už obavu co se děje, tak ten šestý hovor jsem zvedl s hrůzostrašným tónem “Co se proboha stalo?!”. Odpověděl mi pán, že nic, ale hrozně se mu líbí jeden pronájem a chce ho dneska vidět. Co myslíte, šli jsme tam? 🙂 To, že někoho “uháníte” nevěstí nic dobrého, ba naopak. Působíte křečovitě, vznikají zbytečné obavy, že musíte asi odněkud rychle zmizet, nebo že budete takto jednat v každé situaci apod. Upřímně neznám kolem sebe makléře profíka, který by nezavolal na zmeškaný hovor zpátky. Prostě zavolejte jednou a když nic, tak napište třeba i sms zprávu, proč jste volal(a). A pokud se setkáte s makléřem či majitelem, který prostě notoricky nereaguje, tak je něco špatně a asi bych si já osobně hledal jiné bydlení, protože s takovým přístupem byste se setkávat skutečně neměli.

Rada č. 4 – akademická čtvrthodinka fakt není k dobru A na závěr snad to nejhorší ze všeho. Nedávno jsme absolvovali, resp. tedy měli absolvovat, šest prohlídek na jednom pronájmu. Prohlídky byly domluvené den dopředu, tedy opravdu “čerstvě”. I přes to ze šesti zájemců přišli tři. Dva bez jakékoliv zprávy a zvednutí telefonu, třetí po našem zavolání oznámil, že to nestihl a jestli na něj počkáme dvě hodiny. Telefon skončil s jeho údivem, že opravdu nepočkáme. Lidi, vždyť je to přeci tak jednoduché – něco je domluvené, tak to platí a dorazím včas. Když dorazit nemohu, tak se včas omluvím! Hůř, než že na dohodnutou prohlídku nedorazíte, se odprezentovat prostě nemůžete.

Slouží k tomu internetové nahlížení do katastru nemovitostí. Jeho adresa je www.nahlizenidokn.cuzk.cz, kde si vyberete typ nemovitosti a pak její adresu, případně můžete vyhledávat přes číslo listu vlastnictví (tj. LV) či konkrétní řízení na katastru. V náhledu poté vidíte konkrétní nemovitost a její specifikaci – pozemky a jejich výměry, u bytů také spoluvlastnický podíl, dále kdo je vlastníkem nemovitosti.

V části “Způsob ochrany nemovitosti” najdete např. informaci zda je pozemek zahrnut do Ochranného půdního fondu. V části “Omezení vlastnického práva” zase najdete zástavní práva, exekuční příkazy nebo také věcná břemena. Pokud se takový záznam objeví, uvidíte jen obecnou informaci (např. zástavní právo smluvní je nejčastěji vázané k bance kvůli hypotečnímu úvěru), detaily těchto omezení (např. k jaké bance je zástava vedena, kdo je vlastníkem věcného břemena) uvidíte jen při zakoupení originálu LV. Nicméně pro základní orientaci plně dostačuje online nahlížení, detaily si můžete vyžádat u majitele nebo u realitního makléře, který má obchod na starosti. V náhledu také ve spodní části můžete vidět zda se u nemovitosti vede řízení na katastru (např. zda se nemovitosti přepisuje na nového vlastníka či se zapisuje záznam nebo vkládá konkrétní právo) – bude označeno písmenem a za ním číslem jednání (např. V-1262/2018).