Company

V září roku 2020 schválila Poslanecká sněmovna a prezident podepsal zrušení daně z nabytí nemovitosti. Dobrá zpráva, kupující už nemusí platit 4 %, když si koupí nemovitost.

Má to dvě drobné ale. Dochází k prodloužení časového testu a snížení maximální částky pro odpočet úroků z hypotéky.

Maecenas sit amet tincidunt elit – habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada fames. Maecenas sit amet tincidunt elit.

Život vás dovedl k další výzvě. Prodat váš byt a pořídit si vysněný dům. Nebo si pořídit byt větší. A nebo také jen potřebujete pronajmout menší prázdný byt po koupi toho vašeho většího. Zkrátka tak nebo onak – řešíte obchod s nemovitostí. A protože nejste procesu prodeje či nájmu znalý, ostřílený a chcete svůj čas investovat jinam, rozhodli jste se pro výběr realitního makléře. A teď přichází ta zásadní otázka – jak mám vybrat toho “nejlepšího”? Jak poznám, že je fakt dobrý a zvládne prodej mého bytu kvalitně a hlavně – úspěšně? Uvažoval jsem nad touto otázkou a přemýšlel jsem, co charakterizuje dobrého makléře.

Zkušenosti

Výborný chirurg se výborným stane, až po nasbírání zkušeností z teorie a praxe. Šikovný automechanik je šikovným až po nasbírání dostatku zkušeností s opravou motorů. Dobrý makléř musí nastudovat spoustu informací z práva, daňové problematiky, procesů prodeje či třeba marketingu a již nějaký obchod zrealizovat, aby byl problematiky znalý. Nebojte se makléře zeptat “kolik toho má za sebou”. Nedbejte ani tolik na délku praxe, ale na počty obchodů. Zkušenější bude makléř s dvou letou praxí a dvaceti prodeji než pěti letý “matador” s deseti prodeji. Ti zkušení vám svá čísla doloží, ti méně mohou být zase součástí úspěšné značky či kolektivu a mohou čerpat od ostatních. Chtějte zkušenéhé makléře a chtějte konkrétní informace.

Naslouchá a zajímá se, navrhuje řešení

Dobrý makléř klientovi naslouchá. Jako každý správný obchodník, tak i makléř hledá pro klienta to nejlepší. Alespoň by to tak mělo být. A to nejlepší najde jen tak, že se zajímá o vaše potřeby. Prodej nemovitosti je jedna věc, situace klienta druhá. Aby makléř celý obchod správně zprocesoval a úspěšně zrealizoval, musí vědět, co jeho klient potřebuje, jaké jsou jeho plány. Bez nich lze jen nemovitost prodat, ale ne správně načasovat např. klientovo další stěhování. Dobrý makléř se zkrátka nebude zajímat jen o nemovitost, ale hlavně také o vás. Na základě všech informací navrhne nejlepší řešení pro vaší situaci.

Není profík na všechny odvětví

Standardem kvalitní prezentace nemovitostí jsou dnes minimálně kvalitní fotky a půdorys. Video prohlídky si již své místo vydobyly a měly by být součástí kvalitní prezentace. Nemluvě o inzerci jak v on-line světe, tak v dané lokalitě. Každý prodej by měl být řešen s advokátní kanceláří, kupní smlouvu určitě nesmí sepisovat makléř a úschovu peněz určitě nesmí dělat realitní kancelář. Dobrý makléř není zároveň skvělý fotograf, precizní advokát, markeťák či daňový poradce v jednom. Dobrý makléř je profík na svou práci. Focení, video, právníka či daně přenechá odborníkům a zaplatí jim za jejich služby. Dobrý makléř investuje do prodeje peníze a čas. Chtějte vědět, co pro vás zajistí a jak.

Vzdělává se, spolupracuje s konkurencí a je lidský

Pro udržení kroku s dobou a znalostí aktuálních informací se makléř musí pravidelně vzdělávat. Aby vaši nemovitost dobře prodal, musí spolupracovat s konkurencí, která má také své klienty, kteří mohou o vaši nemovitost projevit zájem. A v neposlední řadě musí být makléř člověk se skvělým morálním základem a lidským přístupem, což je, bohužel, v dnešní době už ohrané “klišé”. Zkrátka, když si s makléřem sednete jako lidé, je vysoká pravděpodobnost, že vše klapne, jak má.

Rada č. 1 – pozdravím a představím se Z jedné strany: “Dobrý den, David Král – reality”…Z druhé: ”Je volnej ten byt?”. Klasická ukázka toho, kdy už od začátku začnete úplně špatně. V každém kultivovaném rozhovoru se účastníci pozdraví a je-li to vhodné, tak i představí. Ten poslední hřebíček do pomyslné rakve tomu dáte, když v pozadí bude řev a hluk dalších účastníků, kamarádů či budete volat přímo vedle brzdícího vlaku na nádraží. Ne, takhle ne. První dojem uděláte jen JEDNOU. Po druhé už prostě ne. Zavolejte makléři nebo majiteli v klidu a slušně. Nic nepřekoná tyhle základní tři věci, které dají najevo hned ze začátku, že jste možná ten správný nájemce.

Rada č. 2 – večer a v neděli v poledne se prohlídky vážně nedělají Poslední dobou se jakoby stává trendem telefonování v pozdních večerních hodinách (rozuměj od 20h dále) a či v sobotu v 7:15 ráno nebo v neděli v poledne, kdy je to opravdu neslušné. Věřte, že makléř je také jen člověk a i on má svůj osobní život. Já se držím zásady, že telefonuji v pracovní dny mezi 8:30 až 18:30 s přestávkou na oběd 11:45 – 13:00. Mimo tyto časy a o víkendu klientům napíšu e-mail nebo smsku. A pokud to opravdu “hoří”, jako že takové situace být mohou, tak prostě začnu hovor omluvou a dotazem, zda má na mě dotyčný chvíli čas a je to vhodné. Ale to přece telefon s dotazem, zda je nabídka bytu aktuální, prostě není. Jako makléř vždy přemýšlím, jestli mám na zmeškaný hovor z času 22:07 či sobotních 7:06 vůbec reagovat zpět nebo ne, protože prostě tohle je za hranou slušnosti. Myslete na to, až budete volat na inzerát.

Rada č. 3 – čím víckrát za sebou zavoláte, tím více snižujete svou šanci Před pár dny mi klient volal 6x za sebou po 2 minutách v neděli odpoledne. Protože jsem měl už obavu co se děje, tak ten šestý hovor jsem zvedl s hrůzostrašným tónem “Co se proboha stalo?!”. Odpověděl mi pán, že nic, ale hrozně se mu líbí jeden pronájem a chce ho dneska vidět. Co myslíte, šli jsme tam? 🙂 To, že někoho “uháníte” nevěstí nic dobrého, ba naopak. Působíte křečovitě, vznikají zbytečné obavy, že musíte asi odněkud rychle zmizet, nebo že budete takto jednat v každé situaci apod. Upřímně neznám kolem sebe makléře profíka, který by nezavolal na zmeškaný hovor zpátky. Prostě zavolejte jednou a když nic, tak napište třeba i sms zprávu, proč jste volal(a). A pokud se setkáte s makléřem či majitelem, který prostě notoricky nereaguje, tak je něco špatně a asi bych si já osobně hledal jiné bydlení, protože s takovým přístupem byste se setkávat skutečně neměli.

Rada č. 4 – akademická čtvrthodinka fakt není k dobru A na závěr snad to nejhorší ze všeho. Nedávno jsme absolvovali, resp. tedy měli absolvovat, šest prohlídek na jednom pronájmu. Prohlídky byly domluvené den dopředu, tedy opravdu “čerstvě”. I přes to ze šesti zájemců přišli tři. Dva bez jakékoliv zprávy a zvednutí telefonu, třetí po našem zavolání oznámil, že to nestihl a jestli na něj počkáme dvě hodiny. Telefon skončil s jeho údivem, že opravdu nepočkáme. Lidi, vždyť je to přeci tak jednoduché – něco je domluvené, tak to platí a dorazím včas. Když dorazit nemohu, tak se včas omluvím! Hůř, než že na dohodnutou prohlídku nedorazíte, se odprezentovat prostě nemůžete.

Kromě toho, že je prodej nemovitosti “velká životní věc”, je to také dlouhý proces různorodých aktivit. Abyste nemovitost prodali opravdu dobře, je třeba se na to připravit a každému kroku věnovat dostatek energie a pozornosti. Sepsal jsem tedy těchto 7 nejdůležitějcíh bodů, ve kterých vám nastíním tu správnou cestu. Důležité je si říci, že aspektů při prodeji je v realitě výrazně více a hlavně – každý obchod je jiný a některé kroky budou složitější, některé naopak jednodušší.

Zhodnoťte svou situaci Zamyslete se nad tím, zda jste opravdu rozhodnut(a) prodat nemovitost. Pokud v pokročilejší fázi obchodu zaváháte, může to být již minimálně složité a nepřijemné věc zvrátit. Pokud např. kupující bude vyjednávat koupi za pomoci banky a hypotečního úvěru, tak jeho případné nevyčerpání dohodnuté částky vede k sankciování ze strany banky vůči němu, potažmo poté vůči vám. Je důležité být na začátku pevně rozhodnut. Důležité je si také nastínit jistou časovou osu. Pokud tohle neuděláte, riskujete, že v případě neúspěšného prodeje bude nemovitost v inzerci dlouhou dobu stagnovat stane se z ní tzv. “ležák”. Ležák je nabídka, která propadá do hlubin inzerce a nikdo na ni již nereaguje. Ležákem se může stát nemovitost předražená, nevhodně prezentována nebo prezentována nekvalitně. Nastavte správnou tržní cenu. Správnou tržní cenu nastavíte tak, že zanalyzujete současnou situaci na trhu. Využít můžete srovnávací metodu, tj. porovnáte akuální a podobné nabídky. Nicméně tato metoda nese některá rizika – např. to, že inzertní ceny ≠ realizované ceny. Realizované ceny se dozvíte z již uzavřených transakcí, ty jsou vedené na katastru nemovitostí. Tyto data si můžete koupit prostřednictvím různých cenových map. Ty vám poté ukáží průměrné ceny za m2 v dané lokalitě a čase. Budete tak vědět, za kolik se ve vašem okolí historicky prodali nemovitosti. Důležitou složkou v určení ceny je i jistá zkušenost a cit. Např. to, že byty s lodžií jsou na trhu hodnotnější než ty bez ní. Správné nastavení ceny je alfou a omegou celého obchodu. Najměte si profíka na zpracování profesionální prezentace Nakupujeme očima, tak to prostě je. Emoce a podvědomí reaguji jako první, poté se až přidá rozum. Ale to, zda si poptávající rozklikne detail vaší inzerce, rozhoduje oko. Proto je důležité mít kvalitní prezentaci. Minimálně si najměte profesionálního fotografa. Níže se můžete podívat na rozdíl mezi tím, když fotíte telefon nebo profesionální fotograf kvalitním vybavením. Kvalitní fotograf je otázka pár tisíc korun, na výsledku bude mít ale svůj podíl a určitě se vám vyplatí. Já pracuji také s kameramanem a produkční firmou, firmou na zpracování profesionálních půdorysů, grafikem a “ajťákem” (vytvoří vlastní webové stránky nemovitosti pro lepší cílení na poptávající). Pokud chcete dosáhnout nejlepšího výsledku, využijte všechny. Investice v řádu pár desítek tisíc má smysl a jednoznačně vám pomůže v dosažení maximální ceny. Zadejte kvalitní inzerci na kvalitní servery Jste již rozhodnuti prodat. Máte zpracovanou skvělou prezentaci vč. profi fotek, videa, půdorysu a třeba i máte vlastní web. Teď je čas udělat inzerci. Kde? Nejčastěji samoprodejci používají portál Bazoš nebo bez realitky. Nicméně mohu vám garantovat, že obrovskou část pomyslného koláče návštěvnosti zabírají úplně jiné servery, jako jsou sreality, reality idnes či realitymix. Jsou to servery placené, některé více, některé méně, ale jsou velmi důležité. Pokud chcete mít větší pravděpodobnost úspěchu, zaplaťte inzerci na co největším počtu serverů. Kromě toho, že tam bude inzerce ležet, doporučuji její pravidelné TOPování. To je otázka desetikorun, nicméně důležitá je pravidelnost a systematičnost. To znamená, že dle historie návštěvnosti víte, že má smysl topovat a ukazovat inzerci v určitý den v týdnu. Kromě klasický serverů zkuste facebook. Pokud nemáte firemní profil, pak nespustíte placenou a cílenou propagaci (tu lze jen prostřednictvím firemního profilu). Zkuste váš vymazlený inzerát sdílet mezi vaše okolí. Třeba už tam je nějaký potenciální kupec. Připravte si telefon, uši a ústa 🙂 Mohu z praxe potvrdit, že ze začátku budete nešťastní z neustálého volání začínajících makléřů, kteří navolávají tzv. “studené kontakty”. Tedy samoprodejce, kteří nevyužívají služeb realitní kanceláře nebo realitního makléře a budou vás chtít dostat pod svá křídla. Ozkoušel jsem sám, za první týden jsem měl 43 telefonů od realitních makléřů. Ale trpělivost přináší růže :-). Nezanevřete na drnčící telefon, může mezi nimi být váš kupec! Většinou se lidé neptají na čas vhodný k zavolání, zvedat ho tedy je lepší pomyslně “ve dne v noci”. Prohlídky a prohlídky Prohlídka je dobré znamení. Pokud máte prohlídky, máte potenciální klienty. Na co se u prohlídek připravit? Na různorodé reakce. Někdy pozitivní, někdy negativní. Někdy vás bude tahat za uši názor potenciálních majitelů, někdy vás to může i mrzet. Ale to je obchod, zachovejte profesionální a lidský přístup a věřte v úspěšný konec. Chybu neuděláte, když na prohlídce, nebo on-line formou před/po ní, dodáte zájemcům dostatek materiálů (aktuální výpis z katastru, evidenční list, půdorysy, projektovou dokumentaci, energetický průkaz, náhled financování…). Prodáno – předat zkušenému advokátovi Gratuluji! Máte kupce! Chystáte se uskutečnit jeden z největších obchodů v životě. Prosím, pamatujte na své bezpečí. Nikdy nepoužívejte “mustry” v podobě kupní smluv. Legislativa se neustále mění, zkušenosti advokátů vycházejí i z rozhodnutí soudů v daných sporech také. Bez kvalitní kupní smlouvy a úschovy peněz je váš největší obchod skutečně z velké míry ohrožen. Stačí, aby druhá strana měla jiné morální hodnoty a byla “koumavá”, problém je pak rychle na světě. Několika tisícová, spíše desítky tisícová, investice je tady skutečně nutná a na místě. Vyřízení katastru, ověření daňových povinností, předání nemovitosti Až podepíšete kupní smlouvy a obě strany splní své povinnosti, katastrální úřad na základě podání návrhu stvrdí realitní transakci. Potažmo tak uděláte v případě prodeje nemovitosti v družstevním vlastnictví. Nezapomeňte, že i prodávajících se v jistých případech týka nějaká daňová povinnost, např. daň z příjmu při prodeji v určitém časovém období. Zda se vás týká nebo ne najdete v příslušným zákonných úpravách, u daňového poradce nebo mi zavolejte, probereme to. Posledním krokem je předání nemovitosti a s tím spojené přepisy příslušných energií a služeb. Symbolická tečka pro vás znamená nějaký čas strávený na pobočkách dodavatelů, popřípadě už někdy můžete komunikovat on-line. Já za klienty uskutečňuji sám bez jejich asistentce, protože vím, že někdy to není nic příjemného a krátkého :-).