V září roku 2020 schválila Poslanecká sněmovna a prezident podepsal zrušení daně z nabytí nemovitosti. Dobrá zpráva, kupující už nemusí platit 4 %, když si koupí nemovitost.

Má to dvě drobné ale. Dochází k prodloužení časového testu a snížení maximální částky pro odpočet úroků z hypotéky.

Maecenas sit amet tincidunt elit – habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada fames. Maecenas sit amet tincidunt elit.

Padesát na padesát. To je z mých posledních 50 obchodů poměr kupců s vlastními prostředky vs. poměr kupců s financování ze strany banky nebo chcete-li odborně – prostřednictvím finančního ústavu. Pojďme se zaměřit na tu část, která využívá financování z banky. Co vás při prodeji nemovitosti zájemci s tímto zdrojem čeká a na co si dát pozor?

Komunikace s bonitním zájemcem

Základem úspěchu je to, že budete mít bonitního kupce. Co to znamená? Že dotyčný má představu o financování. Ví, zda na danou konkrétní částku dosáhne, má představu o měsíční splátce a tím pádem její únosnosti a má připraven dostatečný základ v podobě vlastních zdrojů. V současné chvíli platí pravidlo, že žadatel o hypoteční úvěr musí disponovat min. 20% vlastních zdrojů (ve výjimečných případech 10%). Víte, jak je na tom ten váš kupec? Pokud ne, zeptejte se. A nestyďte se. Většina realitních makléřů se poptávajících klientů na financování ptá a nebude to pro ně tak novinkou. A pokud ano a budou se divit? Nevadí. Pokud chtějí koupit vaší nemovitost, určitě s vámi budou rádi komunikovat.

Odhad nemovitosti

Odhad ceny nemovitosti je největší kámen úrazů v případě financování. Proč? Protože bankovní odhadce, tedy znalec v oboru oceňování nemovitostí, může překazit váš plán na prodej za vysokou cenu. Nebo může také bance nedoporučit vaší nemovitost jako zástavu pro kupující (tzv. ručení nemovitostí). Druhá zmíněná situace není častá, ale stát se může. První zmíněná situace se ale na dnešním hodně horkém trhu stává. Co je tím myšleno?

Rozhodli jste se prodat svůj byt za 3.000.000,- Kč. Najdete kupce, který disponuje 20% vlastních zdrojů (tj. 600.000,- Kč) a zbylé 2.400.000,- Kč si chce půjčit od banky. V tomto poměru financování znamená, že odhad musí vyjít na částku 3.000.000,- Kč. Banka vyšle odhadce ke zhodnocení nemovitosti. A teď jsou dvě možnosti – první je, že odhadce cenu potvrdí a vše běží dále tak, jak má. Ale může se stát, že výsledný odhad bude nižší než prodejní cena (např. 2.800.000,- Kč). V tu chvíli dostává kupující ona procenta z odhadní částky, nikoli z té, co si strany dohodly, pozor na to! Rázem máte kupce, který je schopen z banky získat 80% z 2.800.000,- Kč (tj. 2.240.000,- Kč) + vlastních 600.000,- Kč = 2.840.000,- Kč, o 160.000,- Kč méně, než jste se dohodli.

Zastavit vlastní nemovitost? Co je to za blbost?

Běžná situace je taková, že kupující bude kupovanou nemovitostí zároveň bance ručit, dá nemovitost bance tzv. „do zástavy“. Avšak v okamžiku schvalování úvěru a nákupu dannou nemovitost ještě nevlastní. Jak tedy na to? Zástavní smlouvu v 99% případů podepisuje prodávající strana, jakožto vlastník nemovitosti. Tudíž v určitou chvíli ručíte vlastní nemovitostí za úvěr někoho jiného. Pokud ale máte řádně ošetřenou kupní smlouvu (ne tu staženou z internetu!), není se čeho bát. Jedná se o naprosto běžnou praxi, která při správném postupu prodávajícího neohrožuje. Bez ručení bance zástavou nelze načerpat prostředky. Pokud tedy budete prodávat kupci s hypotékou, jinak to nepůjde. Zástavní právo se váže k nemovitosti, nikoli k rodnému číslu, takže po přepisu na katastru již už „mít“ nebudete a přechází zodpovědnost plně na kupujícího.

Náročnější administrativa se vším všudy

S tím je třeba počítat. Do hry vstoupí další subjekt a v případě banky je to ten nejopatrnější a nepečlivější subjekt ze všech na trhu. Bude vás tak čekat náročnější příprava smluvní dokumentace, dořešení např. černých staveb či např. může přijít obíhání matriky vám příslušnému úřadu, když nebudete mít průkazný rodinný stav v občanském průkaze a banka ho bude potřebovat doložit.

Rada č. 1 – pozdravím a představím se Z jedné strany: “Dobrý den, David Král – reality”…Z druhé: ”Je volnej ten byt?”. Klasická ukázka toho, kdy už od začátku začnete úplně špatně. V každém kultivovaném rozhovoru se účastníci pozdraví a je-li to vhodné, tak i představí. Ten poslední hřebíček do pomyslné rakve tomu dáte, když v pozadí bude řev a hluk dalších účastníků, kamarádů či budete volat přímo vedle brzdícího vlaku na nádraží. Ne, takhle ne. První dojem uděláte jen JEDNOU. Po druhé už prostě ne. Zavolejte makléři nebo majiteli v klidu a slušně. Nic nepřekoná tyhle základní tři věci, které dají najevo hned ze začátku, že jste možná ten správný nájemce.

Rada č. 2 – večer a v neděli v poledne se prohlídky vážně nedělají Poslední dobou se jakoby stává trendem telefonování v pozdních večerních hodinách (rozuměj od 20h dále) a či v sobotu v 7:15 ráno nebo v neděli v poledne, kdy je to opravdu neslušné. Věřte, že makléř je také jen člověk a i on má svůj osobní život. Já se držím zásady, že telefonuji v pracovní dny mezi 8:30 až 18:30 s přestávkou na oběd 11:45 – 13:00. Mimo tyto časy a o víkendu klientům napíšu e-mail nebo smsku. A pokud to opravdu “hoří”, jako že takové situace být mohou, tak prostě začnu hovor omluvou a dotazem, zda má na mě dotyčný chvíli čas a je to vhodné. Ale to přece telefon s dotazem, zda je nabídka bytu aktuální, prostě není. Jako makléř vždy přemýšlím, jestli mám na zmeškaný hovor z času 22:07 či sobotních 7:06 vůbec reagovat zpět nebo ne, protože prostě tohle je za hranou slušnosti. Myslete na to, až budete volat na inzerát.

Rada č. 3 – čím víckrát za sebou zavoláte, tím více snižujete svou šanci Před pár dny mi klient volal 6x za sebou po 2 minutách v neděli odpoledne. Protože jsem měl už obavu co se děje, tak ten šestý hovor jsem zvedl s hrůzostrašným tónem “Co se proboha stalo?!”. Odpověděl mi pán, že nic, ale hrozně se mu líbí jeden pronájem a chce ho dneska vidět. Co myslíte, šli jsme tam? 🙂 To, že někoho “uháníte” nevěstí nic dobrého, ba naopak. Působíte křečovitě, vznikají zbytečné obavy, že musíte asi odněkud rychle zmizet, nebo že budete takto jednat v každé situaci apod. Upřímně neznám kolem sebe makléře profíka, který by nezavolal na zmeškaný hovor zpátky. Prostě zavolejte jednou a když nic, tak napište třeba i sms zprávu, proč jste volal(a). A pokud se setkáte s makléřem či majitelem, který prostě notoricky nereaguje, tak je něco špatně a asi bych si já osobně hledal jiné bydlení, protože s takovým přístupem byste se setkávat skutečně neměli.

Rada č. 4 – akademická čtvrthodinka fakt není k dobru A na závěr snad to nejhorší ze všeho. Nedávno jsme absolvovali, resp. tedy měli absolvovat, šest prohlídek na jednom pronájmu. Prohlídky byly domluvené den dopředu, tedy opravdu “čerstvě”. I přes to ze šesti zájemců přišli tři. Dva bez jakékoliv zprávy a zvednutí telefonu, třetí po našem zavolání oznámil, že to nestihl a jestli na něj počkáme dvě hodiny. Telefon skončil s jeho údivem, že opravdu nepočkáme. Lidi, vždyť je to přeci tak jednoduché – něco je domluvené, tak to platí a dorazím včas. Když dorazit nemohu, tak se včas omluvím! Hůř, než že na dohodnutou prohlídku nedorazíte, se odprezentovat prostě nemůžete.