Co prohlídka neukáže (a kde se to dá zjistit)

Prohlídka trvá hodinu a obvykle proběhne odpoledne, za denního světla, v uklizeném a vyvětraném bytě. Prodávající je u toho, ukazuje to hezké a odpovídá na otázky, které padnou. Je to přesně ten okamžik, kdy se dá zjistit nejméně o tom, co stojí opravdové peníze.

Nejde o to, že by prodávající lhal. Většina drahých vad prostě za hodinu za hezkého počasí není vidět: vlhkost, která přichází v zimě, hluk, který začíná večer, stoupačky schované za obkladem, oprava střechy, o které se rozhodne až na jaře. A právní vady nejsou vidět vůbec. Dají se ale zjistit — jen jinde než na prohlídce.

Co se za hodinu nepozná

Co	Proč to na prohlídce nevidíte	Kde to zjistíte
Vlhkost a plíseň	Projevuje se v zimě a po deštích, před prohlídkou se větrá a maluje	Druhá prohlídka v zimě nebo po dešti, technická prohlídka
Hluk a sousedé	Odpoledne je dům prázdný	Prohlídka večer, rozhovor se sousedy
Stav stoupaček a rozvodů	Jsou za obkladem a v instalačním jádře	Zápisy ze shromáždění, správce domu
Chystaná drahá oprava domu	Rozhoduje se na shromáždění, ne v bytě	Zápisy za dva roky, plán oprav, fond oprav
Dluhy vůči společenství	Nejsou nikde vidět	Potvrzení správce domu o dluzích
Zástavy, břemena, exekuce	Jsou v katastru, ne ve zdech	List vlastnictví, rejstříky
Nepovolené stavební úpravy	Hotová úprava vypadá jako originál	Dokumentace na stavebním úřadě, prohlášení vlastníka
Skutečné náklady na provoz	Prodávající si je pamatuje „zhruba“	Vyúčtování za dva roky, průkaz energetické náročnosti

Kde se to dá zjistit

Zápisy ze shromáždění společenství

Nejnudnější dokument v celém obchodu a nejužitečnější. Je v něm, co se v domě plánuje opravovat, za kolik a jestli na to fond stačí. Bývá v něm i dlouholetý spor, dlužník, který neplatí, nebo hlasování o úvěru na zateplení. Chtějte zápisy aspoň za poslední dva roky — jeden zápis může být výjimka, dva už ukazují trend.

List vlastnictví

Kdo je vlastník, zda je jich víc a co na nemovitosti vázne: zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, poznámky o sporech. Informativní výpis si zdarma zobrazíte v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí, úřední výpis vydá Czech POINT. Zkontrolujte i to, jestli u nemovitosti není plomba — znamená, že u katastru právě probíhá řízení, které se jí týká.

Insolvenční rejstřík a evidence exekucí

Insolvenční rejstřík je veřejný, zdarma a kontrola trvá dvě minuty. Ukáže, jestli prodávající neprochází insolvencí — což list vlastnictví nemusí ukázat. Centrální evidence exekucí prozradí, jestli se proti prodávajícímu vedou exekuce. Obě kontroly je dobré udělat před rezervací a znovu před podpisem kupní smlouvy.

Stavební úřad a prohlášení vlastníka

Vybouraná příčka, prosklená lodžie, přistavěná terasa nebo půdní vestavba bez povolení vypadají na prohlídce jako součást bytu. Pro banku kupujícího i pro budoucí prodej jsou ale problém. Porovnejte skutečnost s dokumentací a s prohlášením vlastníka — co patří k bytu a co je společná část domu.

Vyúčtování a průkaz energetické náročnosti

Vyúčtování služeb za dva roky ukáže skutečné náklady, průkaz energetické náročnosti to, jak dům hospodaří s teplem. Když se čísla nápadně liší, ptejte se proč — byt mohl být část roku prázdný, nebo naopak přetápěný.

Druhá prohlídka: jindy, než se vám to hodí

Kdo to s nemovitostí myslí vážně, přijde podruhé — a v jinou dobu než napoprvé. Ne kvůli tomu, aby znovu obdivoval výhled, ale aby viděl, co odpoledne vidět nebylo.

• Večer nebo o víkendu — hluk z ulice, sousedé, parkování, světlo v ulici.
• Po dešti nebo v zimě — vlhkost v rozích, u oken, ve sklepě, rosení oken.
• Se stavebním technikem — u domu a u starších bytů se vyplatí. Za pár tisíc korun uvidí, co laik nepozná: trhliny, vlhkost ve zdivu, stav střechy, elektroinstalaci.
• Projděte i dům — sklep, půdu, schodiště, dvůr. Stav společných prostor je obrazem toho, jak dům funguje.

Otázky, které se na prohlídkách skoro nekladou

Prodávajícího se lidé ptají, proč prodává a jestli je cena konečná. Užitečnější jsou otázky, na které musí odpovědět konkrétně:

1. „Co se v domě za poslední tři roky opravovalo a co se chystá?“ Odpověď — nebo její absence — řekne o domě víc než pohled na fasádu.
2. „Kolik jste loni zaplatili za teplo a vodu?“ Číslo, ne „zhruba jako všude“.
3. „Má společenství úvěr? Kolik platíte do fondu oprav?“
4. „Dělaly se v bytě stavební úpravy? Byly povolené?“
5. „Jsou v domě nějaké spory nebo dlužníci?“
6. „Kdy byste se mohli vystěhovat a co v bytě zůstane?“

Na prohlídce se díváte očima. Drahé vady se ale hledají v papírech.

Kontrolní seznam před rezervací

• List vlastnictví — bez plomby, s vysvětlenými omezeními v části C.
• Insolvenční rejstřík a evidence exekucí prodávajícího.
• Zápisy ze shromáždění za dva roky, výše fondu oprav, úvěry společenství.
• Potvrzení správce domu o dluzích prodávajícího.
• Vyúčtování služeb za dva roky a průkaz energetické náročnosti.
• Soulad skutečnosti s dokumentací — příčky, lodžie, terasy, půda.
• Druhá prohlídka v jinou dobu, u domu technická prohlídka.

Časté otázky

Vyplatí se technická prohlídka bytu?

U novějšího bytu v dobře spravovaném domě obvykle stačí dokumenty a pozorná prohlídka. U starších bytů, bytů po svépomocné rekonstrukci a u rodinných domů se vyplatí — stojí zlomek toho, co může odhalit.

Musí mi prodávající dát zápisy ze shromáždění?

Povinnost to není, ale je to běžné a rozumné. Zápisy má prodávající jako vlastník k dispozici. Když je odmítne ukázat, je to signál, který stojí za pozornost.

Kdy kontrolovat exekuce a insolvenci prodávajícího?

Před rezervací a znovu těsně před podpisem kupní smlouvy. Situace se může mezi rezervací a podpisem změnit.

Co když zjistím vadu až po koupi?

Za vady, o kterých prodávající věděl a neřekl je, odpovídá i po prodeji. Řešení ale bývá zdlouhavé — proto je lepší vady zjistit předem a promítnout je do smlouvy a ceny.

Domluvit schůzku