Inzerát bez makléře: dvanáct chyb, které stojí statisíce

Inzerát je výloha. Kupující se u něj rozhoduje rychle: prolistuje fotky, mrkne na cenu za m², porovná ji s deseti dalšími nabídkami a jde dál. Na prohlídku dorazí jen ten, koho inzerát přesvědčí. A kdo dorazí, už si v hlavě nese cenu, kterou je ochoten dát — podle toho, co viděl na fotkách, co v popisu chybělo a jak dlouho nabídka visí.

Pro makléře je prodej každodenní práce. Pro většinu majitelů je to událost, kterou zažijí jednou, nanejvýš dvakrát za život. Proto se v soukromých inzerátech opakují pořád tytéž chyby. Nejsou to chyby z nedbalosti. Většinu z nich prodávající ani nemůže vidět, protože se projeví až na straně kupujícího: v počtu telefonátů, ve výši první nabídky a v tom, o kolik se smlouvá před podpisem.

Co jsme sledovali	Výsledek
Soukromé inzeráty bytů na prodej, Praha a Středočeský kraj, březen–říjen 2026	1 069
Kolik z nich během inzerce zlevnilo	252 (23,6 %)
Typické zlevnění u nich (medián)	300 000 Kč, 3,6 % ceny
Cena těsně nad kulatým milionem (o 1 až 200 tisíc)	9 % inzerátů
Polovina soukromých inzerátů v Praze chce za m² víc než	163 750 Kč
Průměrná cena za m² podle kupních smluv, Praha, 1. pololetí 2026 (Deloitte Real Index)	153 100 Kč

1. Cena podle cizích inzerátů

Nejčastější postup je zároveň nejzrádnější. Majitel otevře portál, najde pět podobných bytů v okolí, spočítá průměr a přidá něco za vlastní rekonstrukci. Výsledek vypadá jako analýza trhu. Ve skutečnosti je to průměr přání jiných prodávajících.

Inzerát ukazuje nabídkovou cenu — tu, kterou by si někdo přál. Za kolik se byty opravdu prodávají, říkají až kupní smlouvy v katastru nemovitostí. A mezi těmi dvěma čísly je rozdíl, který není vidět, dokud se neprodává. Polovina soukromých inzerátů bytů v Praze, které jsme sledovali, chce víc než 163 750 Kč za m². Byty prodané v Praze v prvním pololetí 2026 přitom podle kupních smluv vyšly v průměru na 153 100 Kč za m² (Deloitte Real Index). Nejde o srovnání týchž bytů, ale směr je jasný: u bytu o 60 m² dělá takový rozdíl přes 600 000 Kč.

Podobný rozdíl vychází i z druhé strany. Rozbor více než 38 000 nabídek ukázal, že byty se prodávaly v průměru o 8,42 % levněji, než byla jejich původní nabídková cena — v Praze zhruba o 600 000 Kč na byt.

„Koupil jsem za čtyři, milion jsem dal do rekonstrukce“

Trh nezajímá, kolik do bytu majitel vložil. Rekonstrukce se do ceny promítne jen tou částí, kterou ocení kupující — nová koupelna ano, drahá kuchyň na míru podle cizího vkusu často jen zčásti. Stejně tak nezáleží na tom, za kolik se nabízí podobný byt o patro výš. Možná visí na portálu právě proto, že je drahý.

Prodat umí každý. Prodat za nejvyšší možnou cenu v co nejkratším čase vyžaduje vědět, za kolik se v dané lokalitě skutečně prodává — ne za kolik se nabízí.

Certifikovaný odhadce proto nepracuje s inzeráty, ale s realizovanými prodeji: s cenami z kupních smluv, upravenými o patro, stav, dispozici, orientaci i stav domu. Teprve z toho vzniká cena, se kterou má smysl jít ven. A k ní strategie — jestli začít přesně na tržní hodnotě a nechat kupující soutěžit, nebo nechat rezervu na vyjednávání a jak velkou.

2. Rezervace pro kupujícího, který nemá jisté peníze

Po týdnech čekání se ozve zájemce, který chce byt hned a nabízí plnou cenu. Majitel podepíše rezervaci, stáhne inzerát a ostatním zájemcům řekne, že je prodáno. O šest týdnů později kupující volá, že mu banka nepůjčí tolik, kolik potřeboval. Byt je zpátky na trhu — a inzerát je o šest týdnů starší.

Velká část kupujících kupuje s hypotékou. Banka přitom nepůjčuje z dohodnuté ceny, ale z hodnoty, kterou určí její vlastní odhadce, a když je odhad nižší, počítá s ním. Bankovní odhad bývá opatrný a může vyjít i pod cenou, za kterou se byt na trhu skutečně prodá. To není chyba prodávajícího a neznamená to, že by měl prodávat levněji. Chybou je s tím nepočítat.

Když odhad banky vyjde níž než cena	Částka
Dohodnutá kupní cena	8 400 000 Kč
Odhad banky	7 900 000 Kč
Nejvyšší úvěr — 80 % z nižší hodnoty	6 320 000 Kč
Vlastní peníze, které kupující potřebuje	2 080 000 Kč místo 1 680 000 Kč
Kolik musí sehnat navíc	400 000 Kč

Kupující, který těch 400 000 Kč nemá, chce slevu, nebo odstoupí. A prodávající se to dozví ve chvíli, kdy jsou ostatní zájemci pryč a jeho vyjednávací pozice je ze všech nejslabší.

Jak tomu předejít

• Prověřit financování dřív, než se podepíše rezervace. Jestli má kupující hypotéku předběžně schválenou, kolik má vlastních peněz a jakou rezervu, kdyby odhad vyšel níž.
• Připravit podklady pro odhadce banky. Ocení jen to, co vidí a co má doložené: rok a rozsah rekonstrukce, průkaz energetické náročnosti, prohlášení vlastníka, srovnatelné prodeje v okolí. Makléř ho na prohlídce doprovodí a podklady mu předá.
• Dát rezervaci termíny. Do kdy musí kupující doložit schválený úvěr a co se stane, když to nestihne.
• Nepouštět další zájemce. Dokud financování není jisté, prodej neskončil.

Jak se sazby vyvíjejí a co to znamená pro kupující, rozebíráme v článku Hypoteční trh 2026: co očekávat od úrokových sazeb.

3. Cena těsně nad hranicí vyhledávání

Kupující neprocházejí celý trh. Nastaví si filtr: lokalitu, dispozici a cenu „do 8 milionů“. Byt za 8 050 000 Kč takový kupující vůbec neuvidí — ne proto, že by byl drahý, ale protože spadl o padesát tisíc za hranici, kterou si zadal.

Cena v inzerátu	Filtr „do 8 mil.“	Filtr „do 7,5 mil.“
8 150 000 Kč	nevidí	nevidí
7 990 000 Kč	vidí	nevidí
7 490 000 Kč	vidí	vidí

V našem vzorku mělo 9 % soukromých inzerátů cenu o jednotky až dvě stě tisíc nad kulatým milionem — 5 100 000, 7 190 000 nebo 9 199 000 Kč. Každý z nich se schoval před všemi, kdo hledali „do“ nejbližšího milionu. Třetina inzerátů naopak stojí těsně pod hranicí. To není náhoda, ale práce s filtrem.

Nejde o to slevit, aby byl byt vidět. Byty se podle rozboru desítek tisíc nabídek prodávají v průměru zhruba o 8 % pod původní nabídkovou cenou, takže byt nabízený za 8 150 000 Kč se nad 8 milionů prodá jen výjimečně. Rozdíl mezi 8 150 000 a 7 990 000 Kč se obvykle stejně vyjedná — jenže s cenou nad hranicí přijde prodávající o všechny kupující, kteří hledají „do 8 milionů“, a vyjednává s menším počtem zájemců.

Hranicí přitom není jen celý milion. Kupující volí i půlmiliony a částky podle toho, kolik jim schválila banka. Cenu je proto dobré stavět i podle toho, do kterých vyhledávání se má nabídka dostat — a s jakou rezervou na vyjednávání.

4. Zlevňování po troškách

Když se ozve málo lidí, přichází druhá nejčastější chyba: cena klesne o sto tisíc. Za tři týdny o dalších sto. Každé takové snížení je pro kupující signál, hlavně pro ty, kteří si nabídku hlídají a o každé změně vědí.

Ze sledovaných soukromých inzerátů zlevnil téměř každý čtvrtý a polovina z nich slevila o víc než 300 000 Kč. Zlevnění je přitom dražší, než vypadá. Nestojí jen rozdíl v ceně, ale i týdny, kdy byt visel za částku, za kterou ho nikdo nechtěl.

Nová nabídka má největší pozornost v prvních dnech, kdy ji portály ukazují jako novinku všem, kdo mají nastavené hlídání. Kdo v té chvíli přijde s přestřelenou cenou, promarní svůj nejsilnější okamžik. Doba nabízení bytů v Praze byla letos v dubnu 56 dní (podle dat cenových map). Inzerát, který visí déle, je starší než typická pražská nabídka — a kupující se ptají, co je s ním špatně.

Počet reakcí a tím i rychlost prodeje rostou druhou mocninou vůči podhodnocenosti k aktuální cenové hladině.

František Brož, odborník na realitní trh

Platí to i obráceně: s každým procentem nad trhem ubývá telefonátů rychleji, než by člověk čekal. Cena je nejsilnější páka, jakou prodávající má — a proto se vyplatí ji nastavit napoprvé, ne na pětkrát.

5. Plocha, která nesedí s papíry

Plocha je číslo, ze kterého si kupující počítá cenu za m² — a podle ní porovnává. Proto ji majitelé rádi zaokrouhlí nahoru: přičtou balkon, sklep, někdy i terasu. V inzerátu to vypadá lépe. Do chvíle, kdy kupující nebo jeho banka otevře prohlášení vlastníka.

Podlahovou plochu bytu v jednotce určuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Započítává se vnitřní plocha bytu měřená po vnitřní straně zdí, včetně příček a plochy pod vestavěným nábytkem. Nezapočítávají se balkony, lodžie, terasy ani sklepní kóje ve společných částech domu. Potvrdilo to i ministerstvo pro místní rozvoj ve stanovisku z prosince 2025. U jednotek vymezených ještě podle starého zákona o vlastnictví bytů platí tehdejší pravidla — rozhodující je vždy to, co stojí v prohlášení vlastníka.

Co je v inzerátu	Co si kupující spočítá
„Byt 2+kk, 62 m²“ za 8 900 000 Kč	143 500 Kč za m² — vypadá jako dobrá koupě.
Ve skutečnosti byt 55 m², balkon 4 m², sklep 3 m²	161 800 Kč za m² — a kupující se ptá, co dalšího v inzerátu nesedí.

Údaj o ploše berou vážně i soudy. Krajský soud v Brně dal za pravdu úřadu, který pokutoval realitní kancelář za inzerát s plochou 82 m² u bytu, jenž měl 75 m² — a kanceláři nepomohlo, že údaj převzala od majitele (rozsudek publikovaný ve Sbírce rozhodnutí NSS pod č. 3892/2019). Majitel, který inzeruje sám, takovou pokutu nedostane. Nesoulad mezi inzerátem, prohlášením vlastníka a kupní smlouvou je ale pro kupujícího ten nejlepší argument ke slevě.

6. Fotky, které prodávají hůř než byt

Fotky jsou první, co kupující vidí, a často jediné, podle čeho se rozhodne, jestli inzerát vůbec otevře. Ve výpisu portálu vidí jednu — titulní. Ta rozhoduje o kliknutí, ostatní o tom, jestli zavolá.

Makléř Jakub Žižka jmenuje jako nejčastější chyby prezentace tři věci: fotografie telefonem, neuklizené prostory a nesprávné světlo. V soukromých inzerátech se k nim přidávají další:

• Šero a umělé světlo. Večerní fotka se žlutými žárovkami udělá z prostorného bytu jeskyni. Fotí se ve dne, s rozsvícenými světly a roztaženými závěsy.
• Nakloněné svislice. Fotka z ruky, mírně nakloněná, dělá šikmé zdi a padající zárubně. Kupující to nepojmenuje, ale byt mu přijde zanedbaný.
• Fotky na výšku. Galerie portálů jsou stavěné na šířku — portály doporučují poměr stran 4 : 3 nebo 16 : 9. Fotka na výšku se v nich zmenší a okolo zůstane prázdné místo.
• Osobní věci a nepořádek. Magnetky na lednici, sušák s prádlem, kartáčky u umyvadla, rodinné fotky. Kupující si do bytu potřebuje představit sebe, ne vás.
• Odraz fotografa a zvednuté prkénko. Drobnosti, které z inzerátu udělají amatérskou práci a snižují důvěru i ve zbytek údajů.
• Fotky z jiného ročního období. Zahrada pod sněhem v květnu prozradí, že nabídka visí od zimy.
• Chybějící místnosti. Když v galerii chybí koupelna nebo výhled z okna, kupující předpokládá to horší.
• Přikrášlení. Objektiv, který z pokoje udělá sál, nebo dokreslená obloha. Na prohlídce se to obrátí proti prodávajícímu.

Profesionální fotograf nemovitostí pracuje se stativem, s objektivem bez zkreslení, s vyrovnanými svislicemi a s několika expozicemi, aby bylo vidět okno i pokoj zároveň. K tomu video, 3D prohlídka a u domů záběry z dronu, které ukážou polohu a okolí. Každá z těch věcí přivede kupující, kteří by na prohlídku jinak nepřišli.

7. Chybí půdorys

Z fotek kupující pozná, jak vypadají jednotlivé místnosti. Nepozná z nich, jak na sebe navazují, kam vedou okna, jestli je pokoj průchozí ani jestli se do ložnice vejde manželská postel a skříň. To řekne jen půdorys.

Bez půdorysu se kupující ptá — nebo se neptá a jde jinam. Anebo přijde na prohlídku jen proto, aby zjistil, že mu dispozice nesedí. Pro prodávajícího je to ztracený večer, pro kupujícího ztracená důvěra.

Nejlepší je půdorys zakreslený podle skutečnosti, s rozměry místností a se světovými stranami. Interaktivní půdorys, ve kterém se dá kliknout do místnosti a podívat se do ní, propojí fotky s dispozicí a ušetří desítky dotazů.

8. Popis plný přívlastků, ale bez čísel

„Krásný, slunný byt v klidné lokalitě s výbornou dostupností.“ Tuhle větu by šlo napsat o polovině bytů v Praze, a právě proto nic neříká. Kupující nehledají přívlastky, ale odpovědi na konkrétní otázky. Když je v inzerátu nenajdou, doplní si je sami — obvykle tím horším.

Co kupující chce vědět	Proč na tom záleží
Vlastnictví: osobní, nebo družstevní	Družstevní byt nejde koupit s běžnou hypotékou — kupující přebírá členská práva v družstvu, ne byt zapsaný v katastru.
Patro a výtah	U pátého patra bez výtahu odpadne část kupujících hned.
Orientace oken	„Slunný“ nic neznamená, „obývák na jihozápad“ ano.
Měsíční náklady: fond oprav a zálohy	Kupující s hypotékou počítá každou tisícikorunu.
Stav a rok rekonstrukce — co přesně se dělalo	„Po rekonstrukci“ může znamenat rok 2024 i 2009.
Plánované opravy a úvěr společenství	Nová střecha za tři roky je budoucí výdaj nového vlastníka.
Parkování, sklep, komora	V Praze často rozhodují o tom, kdo se vůbec ozve.
Třída průkazu energetické náročnosti	Je povinná a kupující podle ní odhaduje náklady na energie.
Kdy je byt volný	Kupující s nájmem a výpovědní lhůtou plánuje na měsíce dopředu.

Stejně důležitá jako text jsou políčka formuláře. Portály podle nich třídí a filtrují: kdo hledá byt s balkonem, s výtahem nebo v osobním vlastnictví, zaškrtne filtr. Inzerát, který má balkon jen v textu, a ne v parametrech, mu může vypadnout.

A nakonec forma. Velká písmena, řada vykřičníků a slova jako „jedinečná příležitost“ nepůsobí naléhavě, ale nejistě. Klidný, věcný popis s čísly prodává lépe než nadšení.

9. Chybí průkaz energetické náročnosti

Průkaz energetické náročnosti budovy je při prodeji povinný a jeho třída patří do inzerátu. Zákon o hospodaření energií ukládá vlastníkovi zajistit, aby klasifikační třída byla uvedena v informačních a reklamních materiálech, průkaz předložit zájemci před uzavřením smlouvy a předat ho nejpozději při podpisu.

Když průkaz chybí, nejde jen o riziko pokuty. Realitní zprostředkovatel, který grafickou část průkazu nedostane, musí podle zákona uvést nejhorší třídu G — a kupující, který u bytu vidí prázdné políčko, si domyslí totéž. Průkaz platí deset let, ale kratší dobu, pokud dům mezitím prošel zateplením nebo výměnou zdroje tepla. Starý průkaz pak ukazuje horší dům, než jaký se prodává.

Jak průkaz číst a jak ho u bytu získat od společenství vlastníků, popisujeme v článku Průkaz energetické náročnosti: co z něj platí a co ne.

10. Právní stav, o kterém inzerát mlčí

Kupující — a hlavně jeho banka a advokát — se dřív nebo později podívají na list vlastnictví. Co tam najdou, by je nemělo překvapit. Nejčastější překvapení:

• Zástavní právo z hypotéky prodávajícího. Prodej nevylučuje, ale vyžaduje přesný postup: souhlas banky, vyčíslení zůstatku a splacení úvěru z kupní ceny přes úschovu.
• Věcná břemena a předkupní práva — právo průchodu, vedení sítí, doživotní užívání.
• Spoluvlastníci, kteří musí s prodejem souhlasit, a po dědictví nedořešené vypořádání.
• Stavby a úpravy bez povolení — přistavěná terasa, vestavba v podkroví, garáž, která v dokumentaci není. Banka kupujícího je může odmítnout přijmout jako zástavu.

Druhou stranou jsou vady. Občanský zákoník chrání prodávajícího u vad, které kupující musel při běžné pozornosti vidět — ale neplatí to, když ho prodávající výslovně ujistil, že vada neexistuje, nebo ji lstivě zakryl. U skryté vady stavby má kupující na oznámení pět let a prodávající se nemůže bránit tím, že přišlo pozdě, pokud o vadě věděl nebo vědět musel. Věta „bez vad, bez investic“ tak může prodávajícího stát víc, než mu přinesla.

Inzerát není smlouva. Ale co v něm napíšete, přinese si kupující k podpisu.

11. Byt nepřipravený na prohlídku a prohlídky bez systému

Na prohlídce se kupující rozhoduje rychleji, než by si chtěl přiznat. Rozhoduje první dojem ze vstupu, světlo, vůně a pocit, že se o byt někdo staral. Praxe home stagingu shrnuje přípravu do čtyř slov: teplo, světlo, vůně, pořádek — a k tomu byt odosobnit, aby působil spíš jako dobrý hotelový pokoj než jako cizí domov. Víc o tom, co před prodejem udělat, píšeme v článku 5 tipů, jak zvýšit hodnotu nemovitosti před prodejem.

Stejně důležité je, jak prohlídky probíhají. Majitel, který prodává sám, je obvykle zároveň v práci, zvedá telefon v nevhodnou chvíli a prohlídky skládá do víkendů. Zájemce, který se nedovolá nebo dva dny čeká na odpověď, si mezitím prohlédne jiný byt. A deset samostatných prohlídek v deseti různých dnech nevytváří žádnou soutěž — každý zájemce má pocit, že je jediný.

Profesionální prodej soustředí prohlídky do krátkého období, zájemce předem prověří — jestli mají financování a jestli jim byt opravdu sedí — a prodávajícího průběžně informuje. Kupující, kteří se na prohlídce potkají, vidí, že o byt je zájem.

12. Vyjednávání bez opory

Kupující, který kupuje přímo od majitele, si obvykle spočítal jednu věc: že ušetřil provizi realitní kanceláře. A část té úspory chce mít v ceně. Proto první nabídka u soukromého prodeje často začíná větou „když už tu není realitka…“. Majitel tak vyjednává o slevu, kterou si mezitím sám připsal jako svůj zisk.

Makléř Jakub Žižka odhaduje rozdíl mezi špatným a dobrým vyjednáváním na pět až patnáct procent ceny. U pražského bytu 2+kk o 55 m², který se při mediánu kupních cen kolem 152 000 Kč za m² prodá zhruba za 8,4 milionu, je to 420 000 až 1 260 000 Kč.

• Přijmout první nabídku, protože po týdnech ticha vypadá jako vysvobození.
• Slevit už na prohlídce z ceny, o které se ještě nemluvilo.
• Vzít zálohu bez smlouvy nebo podepsat rezervaci, která neříká, kdy a za jakých podmínek se peníze vracejí. Na co si dát pozor, rozebíráme v článku Rezervační smlouva: pět vět, které si přečtěte dvakrát.
• Nechat kupujícího určit postup — kdo píše smlouvu, kde budou peníze a kdy se předává.
• Prodávat bez úschovy. Kupní cena patří do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, odkud se uvolní až po zápisu do katastru.

Vyjednávání přitom není jen o ceně. Jde i o termín předání, o to, co v bytě zůstane, kdo zařídí převod energií a co se stane, když kupujícímu neschválí hypotéku. Každá z těch drobností má svou cenu — a kdo ji nevyjedná, ten ji zaplatí.

Rychlá kontrola vašeho inzerátu

Chyba	Jak ji poznáte	Co může stát
Cena podle cizích inzerátů	Cena za m² je nad realizovanými cenami v okolí.	Týdny bez zájmu, pak sleva.
Rezervace bez prověřeného financování	Kupující nemá schválenou hypotéku ani rezervu.	Týdny mimo trh, pak odstoupení nebo sleva.
Cena těsně nad hranicí filtru	Končí těsně nad kulatým milionem nebo půlmilionem.	Část kupujících inzerát vůbec neuvidí.
Zlevňování po troškách	Víc než jedno snížení ceny.	Nabídka působí jako ležák.
Plocha s balkonem a sklepem	Plocha se liší od prohlášení vlastníka.	Ztráta důvěry, argument ke slevě.
Fotky z telefonu	Tmavé, nakloněné, na výšku, s osobními věcmi.	Méně kliknutí i telefonátů.
Chybí půdorys	V galerii není nákres dispozice.	Zbytečné prohlídky, méně vážných zájemců.
Popis bez čísel	Chybí náklady, patro, orientace, vlastnictví.	Dotazy, nedůvěra, vypadnutí z filtrů.
Chybí průkaz PENB	Třída G nebo neuvedeno.	Horší dojem, riziko pokuty.
Právní stav	Na listu vlastnictví je něco, o čem inzerát mlčí.	Zdržení, sleva, odstoupení.
Prohlídky bez systému	Zájemci se nedovolají, prohlídky po jednom.	Žádná soutěž mezi kupujícími.
Vyjednávání	První nabídka se rovnou přijímá.	5–15 % ceny.

Prodat umí každý. Za nejvyšší cenu v nejkratším čase už ne

Žádná z těch chyb neznamená, že majitel prodávat neumí. Znamená jen, že prodej bytu je řemeslo poskládané z několika profesí — a že ho většina lidí dělá poprvé. Kdo prodává sám, je zároveň odhadcem, fotografem, autorem textu, organizátorem prohlídek, vyjednavačem i správcem smluv. A v každé z těch rolí stojí proti kupujícím, kteří si mezitím prošli stovky nabídek.

Proto u nás na prodeji pracuje tým odborníků, kteří spolupracují od prvního dne až po předání klíčů:

1. Audit a strategie. Certifikovaný odhadce s makléřem rozeberou nemovitost, lokalitu i konkurenci a navrhnou strategii: komu prodáváme, kdy jdeme na trh a jak vytvoříme soutěž mezi kupujícími.
2. Cena výpočtem. Z realizovaných prodejů podle kupních smluv, ne z nabídek — a s ohledem na hranice, podle kterých kupující hledají.
3. Prezentace. Profesionální fotograf, video, dron, 3D prohlídka a interaktivní půdorys. Text, který odpovídá na otázky dřív, než je kupující položí.
4. Prodej. Prohlídky soustředěné do krátkého období, prověření zájemců i jejich financování, doprovod odhadce banky, vyjednávání a nabídka i zájemcům z naší databáze.
5. Právní jistota. Advokát připraví rezervační i kupní smlouvu, úschovu a vypořádání hypotéky a ohlídá převod až do zápisu v katastru.

Kdo prodává sám, počítá s tím, že ušetří provizi. Zkušený makléř s týmem ale může prodat dráž a rychleji — a rozdíl umí provizi zaplatit sám. Neplatí to vždy a nikdo to nemůže slíbit předem. Je to ale otázka, kterou má smysl si položit dřív, než nabídka vyjde, a ne až po druhém zlevnění.

Časté otázky

Musím mít v inzerátu průkaz energetické náročnosti, i když prodávám sám?

Ano. Zákon o hospodaření energií ukládá vlastníkovi zajistit, aby klasifikační třída z průkazu byla uvedena v informačních a reklamních materiálech, tedy i v inzerátu. Průkaz musí zájemce vidět před uzavřením smlouvy a dostat ho nejpozději při podpisu.

Můžu do plochy bytu započítat balkon a sklep?

Do podlahové plochy bytu podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. se balkony, lodžie, terasy ani sklepní kóje ve společných částech domu nepočítají. V inzerátu je uveďte zvlášť. Rozhodující je plocha z prohlášení vlastníka.

Je lepší začít s vyšší cenou a případně slevit?

Většinou ne. Nová nabídka má největší pozornost v prvních dnech. Přestřelená cena je promarní a každé další snížení berou kupující, kteří nabídku sledují, jako signál slabosti. Lepší je začít cenou postavenou na realizovaných prodejích s promyšlenou rezervou na vyjednávání.

Proč kupující chtějí slevu, když prodávám bez realitky?

Protože si spočítali, že ušetřili provizi, a část úspory chtějí mít v ceně. Proto bývá vyjednávání u soukromého prodeje spíš tvrdší než měkčí.

Co když banka kupujícího ocení byt níž, než je dohodnutá cena?

Banka půjčí z nižší z obou částek a rozdíl musí kupující doplatit z vlastních peněz. Neznamená to, že máte prodávat za bankovní odhad. Znamená to, že financování kupujícího má být prověřené dřív, než podepíšete rezervaci, a že odhadce banky má mít všechny podklady, které hodnotu bytu dokládají.

Kolik fotek by měl inzerát mít?

Tolik, aby kupující prošel celý byt: každou místnost, hlavní místnosti z více úhlů, koupelnu, výhled, dům a okolí. Víc než počet ale rozhoduje kvalita a pořadí — titulní fotka musí obstát ve výpisu vedle desítek jiných.

Domluvit schůzku